征地及拆遷補償支出財稅處理研討

時間:2019-09-09 01:17來源: 作者: 點擊:
現行財稅政策將征地及拆遷補償支出計入商品房開發成本,嚴重侵蝕房地產開發增值稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅的稅基,政策失誤導致的稅款流失嚴重。征地及拆遷安置屬于土地一級開發。開發企業應根據《國有土地出讓成本審核認定表》按銷售建筑服務進行會計...
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  房地產開發需要經過土地一級開發、土地收儲與土地出讓(劃撥)、開發銷售(土地二級開發)三個環節。將征地及拆遷補償支出計入商品房開發成本,現行財稅政策相關規定存在不足,忽略征地及拆遷補償屬于土地一級開發、招拍掛公平制度、征地成本核算(或城改綜合成本核算)、征地拆遷款抵頂土地出讓金四大因素。

  1.土地一級開發與土地收儲

  土地一級開發包括農用地征收、舊城改造(含城中村、棚戶區、工礦區)、土地整理工程等。土地儲備機構負責土地征收、收購并進行必要的前期開發和配套建設。除了北京、上海、廣州等較發達地區土地一級開發由地方國控股企業壟斷,其它省市因為財政資金不足,需要向民營開發企業購買服務。開發企業負責融資、征地、拆遷、安置、土地整理、市政配套工程建設,向地方政府交付可出讓土地。土地一級開發近似于BT(建設-移交)建筑工程項目。開發企業以自己的名義立項建設安置房,與被拆遷人之間看似發生“以房換房”、“以房換地”交易行為。然而,地方政府是國有土地的唯一權利主體。開發企業必須與地方政府簽訂土地一級開發合同,獲得地方政府授權,開發企業才能進行征拆安置工作。否則,屬于非法行為。

  2.土地一二級開發招拍掛制度

  為規范公共資源交易行為、維護國家利益、社會公共利益和交易當事人的合法權益、完善國有土地使用權出讓制度,自2003年1月1日起,《政府采購法》、《政府采購法實施條例》、《公共資源交易管理辦法》、國土資源部令11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》等規定,地方政府向開發企業采購土地一級開發服務、進行土地出讓,均需要通過招拍掛競爭方式選擇開發企業。所有競爭者權力義務、機會均等。

  有些地區舊城改造采用“毛地”出讓招拍掛(一二級開發捆綁聯動)。《關于認真貫徹<國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進一步加強土地供應調控的通知》(國土資發〔2007〕236號)規定對于成片開發建設的土地,應按“凈地”分塊供應。然而,迫于資金壓力,昆明、石家莊、寧夏、內蒙古、江蘇、河南等省市較多將土地一級開發招標和商品房開發土地出讓合并,進行“毛地”出讓。“毛地”出讓招拍掛加大了開發企業的經營風險,是標準的土地一二級聯動開發模式。但是,土地一級開發仍然需要與地方政府單獨結算,能夠單獨核算收入、成本、利潤,與商品房開發環節分開。

  土地一二級開發各階段關系,可用下面二個表格歸納。

  情形一:凈地出讓

 
內容 土地一級開發 凈地出讓 商品房開發 地位 銷售方 購買方 銷售方 競爭方 銷售方 購買方 主體 開發企業 地方政府 地方政府 眾多開發企業 競得土地的開發企業 購房者

 

  情形二:毛地出讓

 
內容 毛地出讓 商品房開發 地位 銷售方
  競爭方 銷售方 購買方 主體 地方政府 眾多開發企業 競得土地的開發企業 購房者  

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